A modificação promovida pela Lei nº 14.382/2022 no art. 68 da Lei nº 4.591/64 possibilitou uma nova modalidade de incorporação imobiliária.
Mas mesmo com essa atualização legislativa, os registradores indeferiram todos os pedidos de registro da incorporação de casa única, pois entendiam que “casa isolada” é diferente de “casa única” e assim não procederam com o registro de nenhuma incorporação.
Conforme se verifica na nota devolutiva:
No entanto, as advogadas Adriana Silva, Ludmila Vieira e Camila Rezende, em parceria com o advogado Marcus Rezende sustentaram uma tese de legalidade do registro perante o cartório de Cotia -SP.
O foco da tese foi demonstrar que o entendimento dos registrados estava equivocado, tendo em vista que a expressão “casa isolada” mencionada na lei, quer dizer que foi excluída a obrigatoriedade da instituição de condomínio para viabilizar a incorporação.
Assim, conseguiram o deferimento para incorporar um imóvel sem que seja parte integrante de um condomínio. E em 02 de fevereiro de 2024, foi feito o primeiro registro de incorporação de casa única pelo Registro de Imóveis de Cotia -SP. O ato está registrado no R.14 da Matrícula 79.545.
E quem ganha com tudo isso é o mercado imobiliário, porque com o registro da incorporação e adesão ao regime do patrimônio de afetação, permite a adesão ao Regime Especial de Tributação – RET pela incorporadora. Com isso, o incorporador reduz a carga tributária, e suas receitas estarão sujeitas à uma alíquota unificada de 4%, compreendendo os impostos e contribuições federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Além da economia tributária, tornou-se possível vender uma casa na planta ou durante a construção com segurança jurídica, uma vez que as penalidades impostas por lei para quem não faz o registro são muito altas, como multa, prisão e até mesmo a obrigação de devolver ao adquirente o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.
O registro de incorporação imobiliária de casa única é um avanço para o mercado imobiliário e para toda a sociedade, uma vez que oferece segurança a todos envolvidos no negócio, isto é, aos adquirentes, ao incorporador e ao agente financiador.
